- Keine Regelverjährung von (nur) 3 Jahren für den Bauträgerlohn -
Ein Bauträger forderte vom Erwerber etwas später als drei Jahre nach der Abnahme des Gemeinschaftseigentums die Zahlung der letzten Rate „nach Fertigstellung“. Erwerber und die vorinstanzlichen Gerichte hielten den Anspruch des Bauträgers für verjährt und wendeten die sog. Regelverjährung von 3 Jahren nach § 195 BGB hierauf an. Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH zu Unrecht:
Sofern im notariellen Vertrag nichts anderes vereinbart ist, gibt es nur eine einheitliche Verjährung des Bauträgerlohns, und nicht etwa eine Verjährung des Kaufpreises für das Grundstück einerseits und die Bauleistungen andererseits. Für die Verjährung des einheitlichen Bauträgerlohns gilt die 10-jährige Verjährung des § 196 BGB.
Hinweis für die Praxis
Die erfreuliche Klarstellung des BGH nimmt einigen Bauträgern den Druck und Stress, insbesondere wenn in größeren Anlagen die Zeiten zwischen Übergabe des Sondereigentums und der vollständigen Fertigstellung länger auseinanderfallen. Bei Anwendung der Regelverjährung war es erforderlich, mit den Erwerbern mindestens Vereinbarungen zur Verlängerung der Verjährung zu treffen, zumal bei einer Inanspruchnahme der Erwerber z.B. für die Übergaberate wegen bestehender Mängel oder ausstehender Restleistungen und des deshalb bestehenden Zurückbehaltungsrechts der Erwerber ein Unterliegen drohte. Nunmehr besteht ein 10-Jahres-Puffer auch für die einzelnen Raten bzw. Restbeträge hieraus. Noch ist höchstrichterlich nicht geklärt, ob die einzelnen Raten des Notarvertrages gemäß MaBV eigenständige Forderungen sind, oder wie Abschlagsforderungen zu behandeln sind. Bei Letzteren ist eine zwischenzeitliche Verjährung unbedeutend, weil alle offenen Forderungen mit dem Gesamtsaldo der Schlussrechnung wieder aktiviert werden können. Die 10-Jahresfrist macht dies zu einem rein akademischen Problem. Aber Achtung: Die 10 Jahre sind tagesgenau nach Fälligkeit zu ermitteln, also nicht erst ab dem Ende des Jahres der Fälligkeit wie bei der Regelverjährung des Bauunternehmers oder Architekten/Ingenieurs!