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“neu für alt” nicht für Män­gel

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Kein Vor­teils­aus­gleich bei Män­gel­an­sprü­chen

Nach der Besei­ti­gung eines Scha­dens soll der Geschä­dig­te wirt­schaft­lich nicht bes­ser ste­hen, aIs er ohne das schä­di­gen­de Ereig­nis stün­de. Im all­ge­mei­nen Scha­dens­recht ist daher aner­kannt, dass sich der Scha­den­er­satz­be­trag min­dert, wenn der Geschä­dig­te durch die Scha­dens­be­sei­ti­gung Vor­tei­le erhält, sofern die­ser Abzug dem geschä­dig­ten zumut­bar ist und der Schä­di­ger nicht unan­ge­mes­sen ent­las­tet wird. Bei­spiel: Nach einer Brand­stif­tung an einem gebrauch­ten Haus erhöht sich die Nut­zungs­dau­er und Qua­li­tät von Bau­tei­len (die­ser Vor­teil wäre abzu­zie­hen vom Scha­den­er­satz­an­spruch); der Geschä­dig­te hat soli­da­risch vie­le Spen­den erhal­ten (die­se sol­len den Brand­stif­ter nicht ent­las­ten, sind also nicht vom Scha­den­er­satz abzu­zie­hen).
Sol­che Vor­tei­le kann es auch bei der Besei­ti­gung von Män­geln im Rah­men der Gewähr­leis­tung geben: Die Sanie­rung des man­gel­haf­ten Put­zes wird an einer Fas­sa­de durch­ge­führt, die bereits Wit­te­rungs­er­schei­nun­gen hat. Der dabei aus­ge­führ­te Anstrich ersetzt den Erhal­tungs­an­stich, den der Eigen­tü­mer irgend­wann hät­te ohne­hin aus­füh­ren müs­sen o.ä.
Für Män­gel­rech­te war bis­lang unklar, ob es die­sen Abzug “neu für alt” gibt. Die Recht­spre­chung lehn­te den Abzug ab, wenn der Man­gel von Anfang an vor­han­den war und sich die Nut­zungs­vor­tei­le nur des­halb erga­ben, weil der nach­bes­se­rungs­pflich­ti­ge Unter­neh­mer die Nach­bes­se­rung lan­ge Zeit hin­aus­ge­zö­gert hat­te (z.B. erst ein lang­jäh­ri­ger Pro­zess geführt wer­den muss­te. In ande­ren Fäl­len zogen Gerich­te einen Vor­teil ab, weil der Man­gel sich erst spä­ter aus­wirk­te, die man­gel­haf­te Sache also für einen Teil der Gesamt­nut­zungs­dau­er unein­ge­schränkt genutzt wer­den konn­te. Nun ent­schied der BGH (Urt. v. 27.11.2025 VII ZR 122/24), dass für Man­gel­an­sprü­che ein Abzug alt für neu, also die Vor­teils­aus­glei­chung nicht in Betracht kommt. Die Kos­ten der Nach­bes­se­rung sind daher trotz ent­spre­chen­der Vor­tei­le in vol­ler Höhe vom Unter­neh­mer zu erstat­ten.

Hin­weis für die Pra­xis

Die­ses Urteil gilt für den Anspruch auf Nach­er­fül­lung, auf Vor­schuss und Ersatz der Nach­bes­se­rungs­kos­ten. Beim Anspruch auf Scha­den­er­satz, der bei Män­gel für Man­gel­fol­ge­schä­den in Betracht kommt, dürf­ten die Grund­sät­ze des Scha­dens­rechts wei­ter­hin gel­ten, also ein Abzug in Betracht kom­men. Offen ist, was beim Scha­den­er­satz­an­spruch gegen den häu­fig gesamt­schuld­ne­risch neben dem Unter­neh­mer haf­ten­den Archi­tek­ten oder Bau­lei­ter wegen des Man­gels gilt. Die­ser haf­tet nicht auf Nach­bes­se­rung son­dern auf Scha­den­er­satz, soweit er den Man­gel schuld­haft mit ver­ur­sacht hat. Die Ten­denz der Recht­spre­chung geht dahin, die Haf­tungs­an­sprü­che des Unter­neh­mers und des pla­nen­den oder bau­lei­ten­den Archi­tek­ten anzu­glei­chen. Des­halb ist der abzu­rech­nen­de Scha­den­er­satz­an­spruch ent­wi­ckelt wor­den, der dazu führt, dass der Bestel­ler nur dann die Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten beim Archi­tek­ten gel­tend machen kann, wenn er die­se auch zur Besei­ti­gung ein­setzt (kei­ne fik­ti­ven Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten). Dies spricht dafür, auch beim Scha­den­er­satz­an­spruch wegen Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten kei­ne Vor­tei­le abzu­zie­hen. Ent­schei­den ist das noch nicht. Mög­lich ist daher auch, dass der nach­bes­se­rungs­pflich­ti­ge Unter­neh­mer in Fäl­len mit sanie­rungs­be­ding­ten Vor­tei­len für den Bestel­ler höher haf­tet als der ledig­lich bau­lei­ten­de Archi­tekt.